Мораторій на продаж сільгоспземель завжди був найвагомішим чинником, що стримує розвиток економіки. Звичайно, ще є корупція, бюрократія і слабка інфраструктура. Але для інвесторів і власників бізнесу немає особливої різниці, що обмежує реалізацію їх прав – важливий сам факт відсутності ринкових механізмів.

Однак парламент 20 грудня 2018 року ухвалив рішення продовжити до 2020 року мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, зокрема, зобов’язавши уряд до 1 березня 2019 року розробити та надати на розгляд Верховної Ради законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення.

Ігор Кравцов, керуючий партнер EVRIS, вважає, що скасування мораторію стане великим поштовхом для розвитку галузі, про що розповідає у своєму інтерв’ю для щорічного дослідження 50 ПРОВІДНИХ ЮРИДИЧНИХ ФІРМ УКРАЇНИ 2018 року.

Наскільки істотним є вплив мораторію на продаж сільгоспземель для української економіки?

Це один з найбільш вагомих факторів, що стримують розвиток економіки нарівні з корупцією, бюрократією та слабкою інфраструктурою. Для інвесторів і власників немає різниці, що обмежує реалізацію їх прав – важливим є сам факт відсутності ринкових механізмів. При цьому ніяких об’єктивних причин для мораторію ми не бачимо: всі ті ризики, про які навперебій говорять політики, можна нівелювати або мінімізувати, прийнявши чіткі та зрозумілі правила. Але їх підготовка вимагає ретельної кропіткої роботи, а результатом стане прийняття непопулярного рішення, за яке ніхто не хоче брати на себе відповідальність.

Маючи досвід супроводу великих і середніх агрокомпаній, ми можемо із впевненістю сказати, що скасування мораторію стане великим поштовхом для розвитку галузі. До нас прийдуть реальні інвестори, а власники земель нарешті зможуть розпоряджатися своїми паями.

Позиція ЄСПЛ може підштовхнути владу до прийняття цього рішення?

Можливо, коли рішення українських судів, прийняті на основі рішення ЄСПЛ у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (заява № 846/16), стануть масовими, а з бюджету доведеться виділяти кошти ще й на компенсації власникам, це стане вагомим аргументом для законодавчого врегулювання питання.

Тим більше що немає нічого простішого, ніж створити спір, отримати негативне рішення суду і подати скаргу в ЄСПЛ – всі аргументи вже викладені в його рішенні. Але зобов’язати 226 парламентаріїв проголосувати за скасування мораторію не в змозі ані національний суд, ані ЄСПЛ. Тут потрібна масштабна просвітницька робота всередині держави, що спирається на підтримку міжнародних організацій.

 Які прикладні питання є сьогодні в аграріїв, які потребують вирішення в суді?

Напевно, найгострішим сьогодні є питання про подвійну оренду. Проблема виникла з перенесенням з 2013 року всіх речових прав на об’єкти нерухомості, в тому числі на землю, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Законодавець не зобов’язав власників раніше існуючих реєстрів передати інформацію до нового, а власників і користувачів майна – перереєструвати свої права. При цьому особи, відповідальні за державну реєстрацію після 2013 року, скажімо так, халатно ставилися до виконання вимоги щодо перевірки наявності прав на ділянки за попередніми реєстрами. В результаті нерідкими стали ситуації, коли в Державному реєстрі земель (сьогодні існує в складі Державного земельного кадастру) вказані права одного орендаря, а в Державному реєстрі речових прав – іншого.

Зараз в процесі імплементації знаходяться технічні рішення, які не дозволяють здійснювати реєстраційну дію, якщо речове право зареєстровано у попередньому реєстрі. Але ті спори, що вже виникли, це не вирішує. Суди в таких спорах сформували більш-менш зважені підходи. Встановлено, що і яким чином повинен перевіряти реєстратор. В цілому позиція судів зводиться до того, що пріоритет визнається за особою, яка раніше набула право оренди. Інша справа, якщо у «первинного» орендаря не все в порядку з документами або були порушення при їх реєстрації. В такому випадку результат спору залежить від того, чи є таке порушення істотним та яка зі сторін більш вагомими доказами підтвердить своє право .

У судах якої юрисдикції вирішуються такі спори сьогодні?

Земельні або пов’язані з правами на землю спори, як і раніше, розглядаються судами адміністративної, господарської та цивільної юрисдикцій. Однак зараз постановами Великої палати Верховного Суду (ВС) внесена ясність, коли до якого суду слід звертатися. Так, якщо мета оскарження дій реєстратора полягає у визнанні за позивачем речових прав (оренди) на землю, на яку претендує інша особа, то однозначно має місце спір про право, і суд повинен бути господарським (або цивільним – в залежності від суб’єктного складу). Адміністративним спір може бути тільки в тому випадку, якщо немає іншого претендента на таку ділянку (наприклад, у зв’язку з неправомірною відмовою в реєстрації). Той же підхід ВС застосовує і до спорів з органами місцевого самоврядування та державної влади.

Позиції ВС дозволяють уникнути процесуального «футболу», коли жоден із судів не визнає своєї юрисдикції й особа залишається без судового захисту. Сьогодні такого бути не може, якщо в тому немає наміру. Звичайно, наведення «процесуального» порядку ВС і скасування прийнятих некомпетентним судом рішень дають можливість особам, на користь яких вчинено спірні реєстраційні дії, продовжити право користування, проте це вже краще, ніж нескінченна тяжба.

Як вирішуються питання, якщо орендовані різними агрофірмами ділянки формують «шахове поле»?

Між собою агрокомпанії завжди намагаються домовитися. Як правило, визначається площа, яку обробляє кожна з них. Куди більше клопоту доставляли пайовики, які вимагали виділити їм їхню ділянку в натурі, щоб обробляти її самостійно. У більшості випадків метою таких дій був шантаж або просто особиста принципова позиція власника ділянки.

Але це право власності….

Так, звісно. Однак ми не чули жодної історії успіху такого фермера, якщо мова не йде про вирощування маржинальних культур, наприклад, або в якихось інших екзотичних випадках, але бачили безліч бажаючих «виторгувати» бонуси або таким чином показати своє ставлення до агровиробників. При цьому прибуток від обробки одного паю самостійно можна співставити з прибутком від здачі його в оренду. І це в кращому випадку. Закон про консолідацію земель («Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вирішення питання колективної власності на землю, вдосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні») повинен зняти багато питань в цій частині. У загальних рисах він дозволяє орендарям «обмінюватися» ділянками між собою, а також із власниками без їх згоди, якщо орендар консолідував понад 75% орних земель на відповідному полі. Очевидно, що як тільки таке станеться, виникне питання порушення права власності, але, на мою думку, крапки над «і» в даному випадку розставить вже судова практика.

Що сьогодні визначає розвиток агросектору?

Технології. Сільське господарство – сьогодні одна з найбільш технологічних галузей економіки України, який би когнітивний дисонанс це твердження не викликало. Розвиток сільськогосподарської техніки, програмного забезпечення, яке дозволяє контролювати і мінімізувати (оптимізувати) витрати, логістику, настільки зробило крок вперед, що дозволяє досягати вражаючих результатів за обсягами зібраного врожаю і, звичайно, його прибутковості.

Наприклад, якщо раніше принциповий пайовик міг реально заблокувати обробку поля, оскільки було проблемно його об’їжджати, то сьогодні є можливість запрограмувати трактори так, щоб вони не заїжджали на ділянку з певними координатами. Водити трактор сьогодні схоже на управління літаком – велика, дорога, високотехнологічна техніка управляється кількома натисканням сенсорного екрану, і левову частку роботи проводить автопілот.

Ігор Кравцов, керуючий партнер, спеціально для щорічного дослідження 50 ПРОВІДНИХ ЮРИДИЧНИХ ФІРМ УКРАЇНИ 2018 року.