Небезпідставно Україну вважають аграрною державою. Однак бажаючих долучитися до аграріїв можуть чекати перепони. Про те, як залучити інвестора, зібрати і не втратити земельний банк, де знайти професіоналів, а також навіщо фермеру може знадобитися озброєна охорона, розповідає керівник практики вирішення спорів юридичної фірми Evris Ігор Кравцов.

 «Не варто поділяти необґрунтовані побоювання»

— Вже багато років в Україні діє мораторій на продаж земель с/г призначення. Кожного року в парламенті порушується питання про скасування мораторію. І кожного року знаходяться скептики, які переконують парламентарів, що вільний продаж землі призведе до розбазарювання українських угідь. Проте їхні опоненти стверджують, що вільний земельний ринок привабить іноземних інвесторів, які розвиватимуть аграрний бізнес. Які реальні плюси та мінуси скасування мораторію?

Я не є прихильником мораторію. Усі ми бачимо, що з кожним роком він  завдає шкоди аграрній сфері й українській економіці загалом. Продовження мораторію перетворилося на популістську позицію окремих політиків. Проголошуючи гучні політичні гасла, мораторій лобіюють навіть ті парламентарі, які економічно не зацікавлені у його продовженні.

Не варто забувати й про те, що на скасуванні мораторію наполягають і наші іноземні партнери, які розуміють, що це дасть значний економічний поштовх для країни. Адже йдеться не лише про можливість продажу ділянок, що належать фізичним особам. У власності держави перебуває чимало землі, яка за відсутності належного господарювання перетворюється на такий собі баласт. Ефективна реалізація цього фонду поповнить державний бюджет на значну суму, яка може бути використана і для розвитку аграрного сектору.

Тож, якщо метою держави є ринкова економіка, а не планова, як було колись, ринок землі потрібен. Водночас цей ринок має бути цивілізованим. А як цього досягти — вже інше питання.

— Є приклади невеликих європейських країн, які відкрили ринок землі, внаслідок чого більшість їхніх територій перейшла у розпорядження іноземців. Чи не очікує те саме на Україну?

Не варто поділяти необґрунтовані побоювання. По-перше, скасування мораторію не означатиме, що відразу з’явиться навала іноземців, охочих купити українські землі.

По-друге, в Земельному кодексі передбачені обмеження на купівлю землі іноземцями.

Якщо ж побоювання втратити землю матимуть реальні підстави, я не бачу проблеми в тому, щоб прописати національну законодавчу базу таким чином, аби задовольнити політику держави у цій сфері. Адже і зараз при здійсненні господарських операцій указується кінцевий бенефіціар.

Навіть якщо уявити, що іноземна компанія захоче скупити землі на підставну особу — українську компанію, цей задум можна попередити.

«Підписуючи договір оренди, необхідно перевіряти повноваження сторін»

— Нині, аби розпоряджатися землею на свій розсуд, її власники та потенційні покупці послуговуються механізмом оренди. На що має звертати увагу власник, передаючи земельну ділянку у користування, аби захистити свої інтереси?

Договір оренди є найпопулярнішим інструментом роботи в агросекторі. Зараз ситуація склалася так: абсолютна більшість землі, придатної для сільськогосподарського обробітку, перебуває у власності фізичних осіб, які отримали її у вигляді так званих паїв після ліквідації колективних господарств. Часто власники паю не мають бажання самотужки його обробляти. Причиною цього є або поважний вік, або неспроможність упоратися із роботою без сторонньої допомоги, або перебування не за місцезнаходженням власності.

Аби отримати хоч якийсь прибуток, власники паїв здають їх орендарям, які можуть ефективно на них господарювати. Я не відкрию таємниці, якщо зауважу, що розмір такої орендної плати досить невеликий. Тож за прийнятну суму орендар має змогу обробляти чималий земельний банк.

Як правило, використовують типовий договір оренди. Якщо він складений правильно, то більшість нюансів взаємодії орендаря та орендодавця буде враховано.

Разом з тим життя підносить сюрпризи. Тож іноді трапляється, що через деякий час після укладання договору оренди орендодавець змінює своє рішення і хоче його розірвати. Трапляється це переважно внаслідок отримання власником землі більш привабливої пропозиції. Часто такий інструмент, тобто схиляння окремих власників до розірвання договору оренди, використовують конкуренти аграрія. При цьому обираються власники ділянок, що розміщені хаотично. Втрачені наділи створюють так звану шахматку, що значно ускладнює цілісний обробіток. Такі втрати є надзвичайно болючими для аграрія. 

— Якими є законні підстави розірвання договору оренди?

Законною підставою є його грубе порушення: або кількаразовий пропуск оплати, або ж псування землі шляхом використання її не за призначенням. Проте таке буває доволі рідко, адже орендар зацікавлений у своєчасній оплаті не менше за орендодавця. Тому часто для розірвання договору оренди власник землі використовує формальні підстави. Наприклад, це може бути невідповідність договору формі, визначеній у законодавстві. Наше законодавство є надзвичайно динамічним, тож договір, який укладався кілька років тому, може не відповідати вимогам, передбаченим змінами до законів. Отже, роздруковуючи договір, яким орендар чи орендодавець користувалися кілька років поспіль, варто його перевіряти.

Іншою поширеною підставою для розірвання є підписання договору особою, яка не мала права підпису. Часто замість власника землі договір підписують діти, родичі, дружина тощо. Якщо це з’ясовується в суді, договір буде визнано недійсним. Тому, підписуючи договір оренди, необхідно перевіряти повноваження сторін.

— А яку позицію займають суди, адже йдеться не просто про землю, а про ресурси, які вкладає в неї орендар?

Практика різна. Як правило, суди залишають урожай за орендарем. Однак буває і таке, що суд стає на бік власника земельної ділянки та змушує орендаря відшкодувати збитки орендодавця.

«Вважати емфітевзис формою продажу некоректно»

— А чи не вирішує цю проблему договір емфітевзису, який фактично є формою продажу земельної ділянки?

Інститут емфітевзису є доволі специфічним і не таким популярним, як інститут оренди. Дійсно, у певному сенсі він нагадує форму продажу, коли власник може отримати за ділянку всі гроші відразу. Разом з тим емфітевзис, як і оренда, не дає права розпорядження. Тож, винайнявши землю за договором емфітевзису, наймач не може ні продати її, ні використати як заставу. До того ж договір емфітевзису, як і договір оренди, теоретично може бути розірваний за ініціативою власника землі, що також несе певні ризики для наймача.

Отже, спроможних та охочих викласти чималі гроші не так багато, особливо коли можна орендувати ту ж ділянку за набагато скромнішу плату.

З огляду на зазначене вважати емфітевзис формою продажу некоректно. Він не вирішує проблеми обороту земель в Україні.

— А на що потрібно звертати увагу, укладаючи договір емфітевзису, аби потім не йти до суду?

На відміну від договору оренди, договір емфітевзису є менш зарегульованим. Умови його укладання та розірвання сторони можуть прописати самостійно. Це позитивний момент. Разом з тим потрібно уважно читати договір, аналізувати його на відповідність законодавчим вимогам до договорів та стежити за тим, хто саме його підписує з боку власника ділянки.

«Дедалі більше аграріїв на час збору врожаю вимушені наймати охорону»

— Які труднощі чатують на того, хто надумає займатись аграрним бізнесом в Україні?

Перше — це обмеженість ресурсу. Земля — це ресурс, обмежений мінімум кордонами нашої держави. Землі, придатної для обробки, не так багато. До того ж найкращі ділянки вже давно мають власників або користувачів. Тож зібрати належний земельний банк буде неабиякою проблемою.

Друге — пошук грошей. Орендар не може робити довгострокових прогнозів, тож інвестори не поспішають підтримувати аграрний бізнес. Держава також не дає особливих дотацій. Так, дещо є. Наприклад, пільгове оподаткування в окремих випадках, якісь програми щодо с/г техніки тощо. Однак ці дотації дуже незначні, а порівняно з дотаціями, які отримують фермери в Європейському Союзі, просто мізерні.

Третє — відсутність кадрового потенціалу. Якщо ми говоримо про господарство, яке неможливо обробити самотужки, то передбачаємо пошук працівників. Часто може виникати потреба у кваліфікованих спеціалістах, таких як водії с/г техніки, технологи тощо. Таких фахівців у селах залишилося дуже мало. Переважно вони виїхали у пошуках ліпшої долі. Нині аграрії приваблюють тих, хто залишився, заробітними платами, які для окремих категорій працівників не поступаються заробітку в містах. Звісно, для розвитку села це вельми непогано. Проте аграрію-початківцю доведеться враховувати ці витрати при формуванні бюджету.

Четверте — непорозуміння з державними органами, в тому числі податковими. Складність роботи із судовою системою. Нині судова реформа триває, однак особливих її результатів аграрний сектор поки що не бачить. Так само залишаються корупційні чинники та проблеми з виконанням рішень судів.

П’яте — конкуренція, часом і недобросовісна. В Україні є багато великих аграрних компаній, конкурувати з якими меншим аграріям досить складно. Трапляються випадки, коли під час збирання врожаю власник техніки може пригнати комбайни на поле орендаря й нахабно зібрати його врожай. Тож зараз дедалі більше аграріїв на час збору врожаю вимушені наймати охорону, що також потрібно враховувати, формуючи бюджет.

— А великі аграрії хіба не зацікавлені в тому, щоб позбутися малого бізнесу?

Думаю, глобально — ні. Великий і малий агробізнес — зовсім різні категорії. Великий бізнес можна порівняти із заводом, де продукція виходить з конвеєра. А малий бізнес — це ручна робота. Господар знає кожен клаптик своєї невеликої ділянки і вкладає у врожай душу. Це різні сегменти ринку. Принаймні так має бути. Скажімо, в США більшість с/г продукції надходить на ринок саме від невеликих господарств, які обробляє одна сім’я або незначна кількість працівників.

На жаль, в Україні ситуація з малим та середнім агробізнесом набагато складніша. Причини цього я назвав вище. А от виходом із ситуації могло б стати запровадження такого інструменту, як аграрні розписки. Про переваги останніх для розвитку аграрного сектору в Україні я доповідатиму на Аграрному форумі. Зараз же зауважу, що цей інструмент дійсно спроможний покращити доступ до фінансових ресурсів малого та середнього агробізнесу.

— А чим є аграрна розписка?

Аграрна розписка — це інструмент кредитування. Аграрій отримує певні ресурси (фінансові, товарні тощо) під зобов’язання надати як оплату майбутню продукцію або сплатити кошти, одержані внаслідок реалізації цієї продукції. До 2018 р. проект працював як пілотний в окремих областях і встиг добре себе зарекомендувати. З початку цього року аграрна розписка працює вже по всій Україні. Наразі оформлено понад 340 аграрних розписок, в сільське господарство залучено більш як 2,2 млрд грн.

«Сподіватимемося, що постанова внесе ясність у судову практику»

— Ви згадали про судову реформу. Однією з цілей, які проголошували реформатори на її початку, була уніфікація судової практики. Раніше між судами адміністративної, цивільної і господарської юрисдикції виникали непорозуміння з приводу підсудності спорів. Зараз ця проблема вирішена?

Вирішити цю проблему спробував Верховний Суд. 14 березня Велика палата ВС прийняла постанову у справі №К/9901/5888/18 (363/2449/14-а).

Обґрунтовуючи вердикт, судді ВП, пославшись на приписи Кодексу адміністративного судочинства, позицію Конституційного Суду, практику Європейського суду з прав людини, зокрема на рішення у справах «Занд проти Австрії» від 12.10.78 та «Сокуренко і Стригун проти України» від 20.07.2006, дійшли висновку, що до компетенції адміністративних судів належать спори фізичних чи юридичних осіб з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, їхньою посадовою або службовою особою, предметом яких є перевірка законності рішень, дій чи бездіяльності цих органів (осіб), прийнятих або вчинених ними при здійсненні владних управлінських функцій.

За логікою цієї постанови, всі інші справи, які стосуються спорів про право, відносяться до господарської (якщо йдеться про юридичну особу) або ж цивільної юрисдикції.

До оприлюднення позиції ВП цивільна, господарська і адміністративна юрисдикції мали свої практики, які підтримували вищі інстанції, вони існували паралельно. Таким чином, виникали ситуації, коли особа, яка бажала оскаржити дії реєстратора, йшла до адміністративного суду й отримувала відмову через те, що суд вважав спір підсудним цивільній юрисдикції. Загалом же суди, куди зверталася ця особа, дотримувалися протилежної позиції й також відмовляли у відкритті провадження. Врешті особа не могла отримати судового захисту, що порушувало її права, гарантовані вітчизняними і міжнародними актами.

Сподіватимемося, що постанова внесе ясність у судову практику і принаймні суди вищих інстанції перестануть приймати рішення з протилежними юридичними позиціями з одних і тих же питань.

— А яку роль суди відіграють у привабливості українського аграрного сектору для іноземних інвесторів?

У цьому контексті аграрний сектор нічим не відрізняється від інших секторів української економіки. Плануючи вкласти гроші, іноземний інвестор очікує на зрозумілі та прозорі правила гри на будь-якому етапі просування фінансів. Якщо цього немає, зацікавленість інвестора зникає.

«Бізнес, який зможе дотриматися вимог, складе конкуренцію на європейському ринку»

— Чи зможуть українські аграрії конкурувати з європейськими на рівних?

Питання надзвичайно широке. У нас вже є продукція, яка посідає чільне місце на ринку Старого світу. Як правило, це продукція великих агрохолдингів, що мають величезні потужності. За минулий рік з України експортувалося зерно, соняшникова олія, цукор, м’ясо птиці, яловичина, масло, фрукти, ягоди тощо. Найбільшими покупцями стали Індія, Єгипет, Нідерланди, Іспанія, Китай. Отже, не варто обмежувати питання лише Європою.

З другого боку, аби вийти за межі України, продукція має відповідати загальним міжнародним, а також вимогам країни, на ринок якої вона потрапляє. Й іноді ці вимоги є вищими за визнані міжнародні стандарти. Тож будь-який бізнес, який зможе дотриматися згаданих вимог, теоретично може скласти конкуренцію на європейському та світовому ринках.

Нині це краще вдається великим агрохолдингам, адже вони мають необхідні ресурси, аби забезпечити належну якість своєї продукції.

Однак, якщо малий та середній агробізнес отримають поштовх для розвитку, а це може відбутися за наявності належної політичної волі, вони зможуть вийти на європейські ринки. Більше того, я переконаний, що майбутнє українського аграрного сектору саме за малим та середнім агробізнесом.

Ігор Кравцов, керівник практики вирішення спорів, спеціально для «Юрист і закон» № 15, 14.04.2018 – 20.04.2018