Зусилля щодо припинення 18-річного мораторію на продаж сільськогосподарських земель викликають бурхливі дискусії в українському суспільстві та виявляються однією з найбільш суперечливих політичних ініціатив, оскільки нова влада приступила до виконання своїх обов’язків наприкінці серпня 2019 року. У країні, що має одні з найбагатших у світі земельні угіддя та глибокі культурні зв’язки із землею, це не дивно. Хоча багато хто погоджується, що ринок землі є неминучим та принесе користь, багато що залежатиме від деталей ухваленого законодавства та способу його виконання.

Конституційне право

Конституція України закріплює, що земля є основним національним багатством, об’єктом власності українського народу. Іншими словами, використання землі має цей народ збагачувати. Перевага земельних ресурсів в порівнянні з іншими природними ресурсами в тому, що вони не зношуються й не зменшуються в процесі експлуатації. Однак для розкриття потенціалу землі необхідним є забезпечення їй якісного обробітку та значних фінансових витрат.

Як відомо, через дію мораторію на відчуження сільськогосподарських земель цей об’єкт є фактично виключеним з ринку, що значно обмежує можливість залучати фінансові ресурсові ресурси в агробізнес. Певні політичні міркування навколо цього питання завадили попереднім урядам припинити мораторій, проте новий президент України Володимир Зеленський офіційно пообіцяв скасування мораторію в рамках його бачення розвитку економіки України. Верховна Рада України, де наразі домінує партія Зеленського «Слуга народу», прийняла у першому читанні відповідний закон стосовно створення ринку землі в серпні 2019 року. Наразі йде підготовка до другого читання. Щоб окреслити потенційний ефект від цього закону, уряд уже задекларував амбіційні плани до 2028 року залучити близько 50 мільярдів доларів «земельних» інвестицій.

Економічні аргументи для відкриття українського ринку сільськогосподарських земель є вагомими. На папері є підстави вважати, що це принесе значну вигоду для українського суспільства та національної економіки. Тим не менш, все ще існує широка стурбованість щодо природи процесу та впливу, який він матиме на майбутнє право власності на те, що багато українців продовжують вважати найбільшим і найсвятішим майном країни.

Обмеження та референдуми 

Мораторій може бути скасовано, але, скоріше за все, з певними обмеженнями. Зокрема, один власник зможе набувати у власність не більше ніж певну кількість тисяч гектарів. На сьогодні ці цифра ще обговорюються – в межах від 50 тисяч до 200 тисяч гектарів. Передбачається, що власник визначатиметься як кінцевий бенефіціар, а не структура чи особа, яка закріпила за собою правовий титул. Крім того, передбачаються обмеження щодо концентрації земель у власності, що наразі визначені на рівні 35% об’єднаної територіальної громади (ОТГ), 8% області та 0,5% країни.

Чи не найпотужніші суперечки точаться щодо надання іноземцям права купувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. З усіх проблемних моментів цей викликає найбільшу хвилю популізму та політичної заангажованості коментаторів. На сьогодні Земельний кодекс України передбачає, що землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземцям або іноземним юридичним особам. Проте це може змінитися. Міністри та урядовці, включаючи Президента Зеленського, мають наміри провести національний референдум та винести на нього питання продажу землі іноземцям. Це є певною політичною маніпуляцією, в якій було звинувачено уряд, але бажання відкрити ринок землі представники нинішньою влади намагаються поєднати з бажанням не втратити підтримку частини населення, яка доволі вороже ставиться до іноземного елементу в контексті земельних ресурсів.

Розвиток ринку

Відкриття ринку, як видається, призведе до акумуляції багатьма гравцями грошових коштів на викуп тих площ, які вони на сьогодні обробляють (в більшості випадків – орендують), та зростання орендної плати за землю. Як наслідок — збільшиться собівартість виробництва сільськогосподарської продукції. Природньо, що й виробники перекладуть свої витрати на кінцевого споживача. Прогнозуємо, що частково збільшиться й вартість продовольчої корзини.

В нових умовах відбудеться й перерозподіл ресурсів між нинішніми гравцями. Через зростання вартості оренди та можливості залучати додаткове фінансування під заставу землі менш ефективні агровиробники змушені будуть поступитися місцем більш ефективним конкурентам. В довгостроковій перспективі передбачаємо що й агрохолдинги чекатиме поділ, оскільки світова практика показує, що в агровиробництві такі великі компанії, які існують в Україні, є менш ефективними ніж середні та малі, де значно менші транзакційні витрати.

Важливим моментом при виконанні політики уряду щодо земельного питання стане державна підтримка агробізнесу, коли будуть вирішуватися питання фінансування придбання землі. Так, Державним бюджетом України на 2020 рік вже передбачено виділення 4,4 мільярдів гривень для компенсації відсоткових ставок українським агровиробникам на придбання земель сільськогосподарського призначення. Безперечно, це правильний крок, який зменшить фінансове навантаження на вітчизняних аграріїв, зацікавлених у купівлі землі. Але чи вистачить цього, щоб витримувати конкуренцію на зовнішньому ринку – велике питання. Не секрет, що сьогодні середня ефективна ставка за гривневими кредитами для бізнесу в Україні становить близько 23% річних. Для порівняння, банки Німеччини видають аналогічні кредити своїм резидентам за ставкою, котра у 10 разів нижча – 2-3% річних.

Продаж земель, що знаходяться у державній власності

Значна доля скептицизму припадає на питання продажу ділянок з великого державного банку земель, які на сьогодні використовуються вкрай неефективно, а подекуди й з порушеннями законодавства. Це посилює аргументи щодо продажу цих державних ділянок, але також викликає занепокоєння щодо можливостей для корупції. Багато хто побоюється, що цей процес може бути пов’язаний з маніпуляціями щодо вартості землі, процедурою купівлі та іншими факторами, а також що державні органи будуть прагнути отримання неправомірної вигоди. Принаймні, попередній досвід продажу цінних об’єктів в Україні це підтверджує. Оскільки українська держава наразі є найбільшим власником земельних ділянок у країні, це питання є головним для успіху чи провалу планів створити ринок сільськогосподарських угідь, який приносить вигоду звичайним українцям. Великою мірою якість продажу державних земель стане тестом на ефективність як земельної реформи, зокрема, так і вітчизняної системи управління в цілому.

Символічне значення

Щоб краще зрозуміти всі ті пристрасті, які викликані в українському суспільстві земельним питанням, треба згадати, що українці завжди наділяли землю особливою духовною цінністю. Підтвердження цього можна знайти не лише в національному фольклорі, а й в Конституції. Спроби вирішити питання про мораторій на землю через Конституційний суд України раніше були відхилені з технічних причин, що призвело до звернення до Європейського суду з прав людини у травні 2018 року.

Наразі це питання займає найперші сходинки у порядку денному українського політикуму і скоріше за все залишиться там і у наступному році. Це можна тільки вітати. 18 років мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення – це втрата широкого кола можливостей для всього українського суспільства. Незважаючи на те, що все ще існує багато розбіжностей щодо деталей земельної реформи, є чітка потреба у створенні ринку сільськогосподарських угідь у країні.

 Ігор Кравцов, керуючий партнер, спеціально для Business Ukraine