Збереження та збільшення земельного банку і досі залишається актуальним питанням як для великих агрохолдингів, так і для приватних фермерів. Поки діє мораторій, а навколо відкриття ринку землі ведуться дискусії, орендні та альтернативні земельні відносини користуються колосальним попитом у сільгоспвиробників.

Очікується, що  найближчим часом Верховний Суд визначить, бути передачі права на земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у субемфітевзис чи не бути.

Коментує Юрій Тютюнник, юрист практики вирішення спорів, спеціально для “Юридичної практики“.

Напередодні прийняття Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (про емфітевзис) на ринку земельних відносин все більш актуальним стає питання можливості передачі права користування земельною ділянкою третім особам у так званий субемфітевзис. Такий спосіб передачі землі набуває популярності у суб’єктів земельних відносин.

Ідея субемфітевзису, на наш погляд, суперечить нормам ЦК України та інституту емфітевзису в загальному. Так, згідно з частиною 2 статті 407 ЦК України, право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути відчужене і успадковане. При цьому, згідно з частиною 2 статті 411 ЦК України, у разі продажу емфітевзису власник земельної ділянки має право його першочергового викупу. Таким чином, третя особа, яка отримала право користування земельною ділянкою від емфітевту, або не зможе в повній мірі реалізувати свої права, або при їх реалізації порушить права власника земельної ділянки. Як приклад достатньо навести ситуацію, в якій субемфітевт захоче продати своє право користування. Чи не втратить власник можливість контролювати належне використання земельної ділянки згідно з договором і законодавством?

Також слід зазначити, що частиною 1 статті 407 ЦК України закріплено цільове призначення емфітевзису – «для сільськогосподарських потреб». При цьому передача користування в субемфітевзис не може вважатися цільовим використанням земельної ділянки, оскільки емфітевт отримує прибуток від субемфітевзису, а не від використання земельної ділянки за цільовим призначенням.